“Investir dans le locatif, ce n’est pas pour moi” La construction d’un patrimoine immobilier est souvent perçue comme quelque chose de complexe, réservée à une élite érudite et assez aisée. Pourtant, l’investissement locatif fait beaucoup parler de lui : il est bien plus accessible qu’on ne le croit. Petit guide pour vous aider à vous lancer !
L’investissement locatif – c’est quoi?
L’investissement locatif est le fait d’acquérir un bien immobilier qui sera ensuite mis en location en vue de percevoir des loyers, source de revenus supplémentaire pour l’investisseur. Ce loyer permet notamment de rembourser le crédit immobilier souscrit pour financer l’achat du bien. C’est un investissement fait partie des placements les plus fiables et les plus lucratifs, notamment car il bénéficie de taux bancaires historiquement bas et d’avantages fiscaux presque exceptionnels si l’on choisit la location meublée non professionnelle (appelée aussi LMNP).
Prendre la décision d’investir ?
L’investissement locatif apparaît parfois comme la solution la plus simple d’accéder à la propriété, puisqu’il nécessite (de facto) un apport initial moindre que l’achat de la résidence principale de ses rêves : on peut donc tout à fait investir en étant soi même locataire, et cet investissement pourra servir plus tard à financer l’achat de sa résidence principale. Il n’y a donc pas d’âge pour investir dans le locatif – plus vous commencerez tôt, plus tôt vous pourrez jouir de ce patrimoine !
Où investir ?
Avant de choisir la ville où effectuer son achat locatif, il faut soigneusement étudier le marché immobilier : taxe foncière, tension locative et tension à la revente, composantes importantes de la rentabilité d’un projet d’achat locatif. Ensuite, il faut veiller à éplucher soigneusement les annonces immobilières et les documents liés au bien lui-même: état de la copropriété (travaux effectués et payés et ceux à venir), état du logement et enveloppe dédiée aux travaux, fiscalité, gestion locative. Il faut se poser les bonnes questions pour n’oublier aucun frais du projet et avoir une vision claire de la rentabilité que l’on peut espérer. Un conseil : privilégier un marché immobilier dynamique aussi bien d’un point de vue de l’achat/vente que de la location : forte tension à la revente, forte tension locative, faible taxe foncière. Il est intéressant de regarder l’ITI ou Indice de Tension Immobilière qui est le rapport entre le nombre d’acquéreurs sur le nombre de biens à vendre : il est très élevé à Paris (11%), Lille (11%), Marseille (13%), Avignon (10%).
Financer son projet d’achat locatif ?
La première étape de tout projet d’investissement immobilier consiste à définir son budget, budget qui déterminera le lieu et le type d’investissement : capitale, grande ou moyenne ville, studio, T1, T2 ou colocation. Plus le budget est réduit, plus la surface du logement sera petite. Par ailleurs, les mensualités du prêt immobilier ne seront que très rarement inférieures aux loyers payés auxquels s’ajoutent les charges liées au logement – chose qu’il faut garder en tête. De plus, il est conseillé d’avoir de l’argent de côté permettant de faire face aux imprévus et aléas. Mais bonne nouvelle !
On a oublié de parler de l’effet de levier du crédit qui offre la chance de devenir progressivement propriétaire d’un bien immobilier avec une faible somme investie: cet effet va décupler la rentabilité d’un investissement puisque le coût d’un crédit immobilier est plutôt faible aujourd’hui. Mais souvenez-vous : il faut être prêt à mettre sur la table 10% du coût total du projet, couvrant notamment les frais de notaire.
Autre bonne nouvelle : la fiscalité est avantageuse pour un investisseur, les intérêts de crédit sont déduits des revenus locatifs et le régime de la LMNP permet de déduire les amortissements des gains engendrés par la location. Vous paierez donc très peur (voire pas !) d’impôt pendant les dix premières années de votre investissement !
Pourquoi passer par une solution d’investissement clé en main ?
Vous l’aurez compris, investir dans le locatif sans accompagnement est un projet chronophage et surtout un chemin semé d’embûches. Il est possible de faire des erreurs à chaque étape : acheter un bien dans une copropriété délabrée ou dans une ville peu attractive à la revente, devoir gérer les travaux et la gestion locative seul.
C’est pourquoi, il existe des solutions pour vous accompagner dans cette démarche et vous aider à planter la première graine de votre patrimoine immobilier. De la recherche du bien, à la négociation du crédit, en passant par le suivi des travaux jusqu’au premier locataire et la gestion locative, des solutions clés en main vous permettent d’investir pour votre avenir en toute sérénité !
Une fois que votre projet d’investissement locatif est mis sur pied, vous pourriez avoir besoin de gérer différents évènements nécessitant une intervention. On pense notamment à des prestations de ménage, des enlèvements d’encombrants, organiser des visites dans votre logement ou encore des états des lieux d’entrée ou de sortie. Pour gérer cela, il existe des plateformes telle que Mon AGIL qui sont des conciergeries immobilières en ligne et à prix fixe. Vous pouvez ainsi accéder à un ensemble de prestations de gestion locative à la carte et planifiables facilement selon vos besoins.
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